Cabo Verde aprova novo Código de ITI – Imposto sobre Transmissão de Imóveis.

No passado mês de junho foi publicada a Lei n.º 54/X/2025, de 06 de junho, que instituiu entre nós o novo e inédito regime jurídico de imposto sobre transmissão de imóveis denominado Código do ITI – Imposto sobre Transmissão de Imóveis. Não obstante a sua entrada em vigor estar prevista apenas para o dia 01 de janeiro de 2026, pela sua relevância e pelas inovações introduzidas no regime jurídico-tributário cabo-verdiano entendemos por pertinente, desde já, apresentar uma primeira abordagem às inovações que este novo regime jurídico introduzirá no próximo ano no nosso regime fiscal e as implicações tributárias que os contribuintes deverão ter em atenção nas transações imobiliárias em Cabo Verde.

Tendo presente que nos últimos anos o ordenamento jurídico-tributário cabo-verdiano vem sendo objeto de profunda reconfiguração, nomeadamente, a partir de 2013 com a aprovação de novos diplomas legais estruturantes para a administração tributária e para os contribuintes como são os casos do CGT (Código Geral Tributário), CPT (Código de Processo Tributário) e CET (Código de Execução Tributária), e ainda o CIRPS (Código de Imposto sobre Rendimento de Pessoas Singulares) e CIRPC (Código de Imposto sobre Rendimento de Pessoas Coletivas), urgia há tempos uma restruturação também na regulamentação referente ao imposto sobre a transmissão de imóveis de modo a acompanhar a modernização legislativa buscando torná-la mais adequada às necessidades atuais da nossa sociedade e, principalmente, mais justa em termos de incidência fiscal.

De recordar que se encontra em vigor em Cabo Verde a Lei n.º 79/V/98, de 7 de dezembro, que criou o IUP (Imposto Único sobre o Património), bem como, o seu regulamento aprovado pelo Decreto-Lei n.º 18/99 de 26 de abril, que vem sendo aplicada até hoje (será até 31 de dezembro de 2025), aos atos de transmissão de imóveis e que, claramente, encontra-se desfasada e não corresponde às demandas da sociedade cabo-verdiana e às novas formas de se fazer negócio no ramo imobiliário.

A reforma aprovada com a Lei n.º 54/X/2025, de 06 de junho, galga mais um patamar na modernização legislativa jurídico-tributário na medida em que vem colmatar lacunas e distorções existentes no anterior regime de tributação patrimonial que se encontrava ultrapassado por conta da evolução do setor imobiliário, turístico e urbanístico. O novo regime veio ampliar a incidência objetiva e subjetiva, incluindo operações juridicamente complexas, mas economicamente equivalentes à transmissão de imóveis visando também o combate à evasão fiscal, mas em consonância com os princípios da justiça fiscal, da neutralidade e da eficácia arrecadatória.

Este imposto surge como resposta às distorções e injustiças geradas por um sistema fiscal arcaico, assente no Imposto Único sobre o Património (IUP), desajustado da realidade económica e imobiliária atual do país.

Por conseguinte, vem adaptar-se às novas formas de transacionar bens imóveis, como nos casos de contratos-promessa com tradição, cedências de posição contratual e uso de procurações irrevogáveis tendo por objetivo a modernização do sistema e garantir uma arrecadação mais eficaz e adequada à dinâmica do mercado imobiliário cabo-verdiano. Abre-se um parenteses aqui também para referenciar que simultaneamente ao código de ITI foi também publicado o novo Código do IPI – Imposto sobre a Propriedade de Imóveis através da Lei n.º 55/X/2025, de 06 junho que revogou a Lei n.º 79/V/98, de 7 de dezembro, e o Decreto-Lei n.º 18/99 de 26 de abril, pelo que, a partir de 01 de janeiro de 2026, teremos em vigor dois diplomas modernos e essenciais para o comércio jurídico imobiliário.

O que é o ITI e qual a sua incidência?

O ITI é o imposto que incide sobre as transmissões, a título oneroso ou gratuito, de bens imóveis localizados em cada um dos municípios do território nacional, pelo que, se trata de um imposto municipal em que a receita gerada é destinada exclusivamente aos cofres dos municípios, promovendo assim melhor autonomia financeira local.

É aplicado tanto aos prédios rústicos, urbanos como mistos incidindo não apenas sobre o direito de propriedade (propriedade plena), mas também sobre figuras parcelares desse mesmo direito sobre bens imóveis. A nossa lei civil prevê que o conteúdo do direito de propriedade é materializado no gozo de modo pleno e exclusivo do uso, fruição e disposição por parte do proprietário da coisa que lhe pertence, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas. No exercício dos direitos que a lei concede ao proprietário, para efeitos do ITI, a sua transmissão está sujeito a tributação.

Sendo que, com a nova lei, as operações sujeitas ao ITI vão muito além da tradicional compra e venda passando a ser alvo de incidência objetiva do imposto, operações onerosas, tais como: promessas de compra e venda com entrega do imóvel ao promitente adquirente; arrendamento com cláusula de aquisição; e, aquisição de participação em sociedades que detenham imóveis quando houver controlo de capital. A lei ainda considera haver transação onerosa sujeita a imposto os casos em que há cessão de posição contratual em contrato-promessa, procurações com cláusula de irrevogabilidade e respetivo substabelecimento e, em casos específicos, cedência de posição contratual ou ajuste de revenda por parte do promitente adquirente num contrato-promessa de aquisição e alienação.

No que diz respeito aos atos de transmissão gratuito, estão também sujeitos ao ITI as transmissões por morte (herança) e as doações que impliquem a transferência real de bens imóveis.
A lei ora aprovada vem, em certa medida, prever a incidência do imposto sobre operações frequentemente utilizadas para transacionar imóveis em Cabo Verde e que, em certa medida, eram utilizadas como meio de transmissão de direitos reais sobre imóveis com proveitos económicos sem que houvesse a respetiva tributação sobre essas transações.

Quem deve pagar o ITI, incidência subjetiva?

O sujeito passivo do imposto, incidência subjetiva, é aquele que está vinculado ao cumprimento da prestação tributária sendo, por regra, a pessoa singular ou coletiva adquirente do bem imóvel, entretanto, a lei prevê outras situações específicas em que a obrigação de liquidar o imposto pode não recair exclusivamente sobre o adquirente, a título de exemplo, nos casos de contrato-promessa de permuta com tradição do bem a apenas um dos promitentes sendo o imposto logo devido pelo adquirente desse bem, como se de compra e venda se tratasse. Ou ainda, nos casos de cessão de posição contratual em que o imposto é devido pelo primitivo promitente adquirente, bem como, por todos os sucessivos promitentes adquirentes.

O fator gerador da obrigação tributária constitui-se quando ocorre a transmissão do imóvel ou quando se verifique uma das operações onerosas prevista na lei equiparadas à transmissão e incide sobre o valor tributável do imóvel considerado como sendo o valor patrimonial inscrito na matriz no qual é aplicado, por regra, a taxa de 1%.

A lei ainda prevê casos específicos de isenções tanto a nível de incidência objetiva como subjetiva. Relativamente à incidência subjetiva, na senda das demais legislações fiscais, estão isentos de imposto o Estado e as autarquias locais, não havendo aqui qualquer surpresa. A inovação está no facto da lei prever isenção do imposto nas aquisições de prédios por instituições de crédito, através de ato de dação em cumprimento ou em processo de execução, falência ou insolvência. Significa que, em caso de pedido de adjudicação de imóveis por parte de instituições financeiras nos mencionados processos judiciais, estes não serão mais obrigados a satisfazer as obrigações fiscais inerentes à transmissão. Por seu turno, na incidência objetiva a isenção recai sobre prédios classificados como monumentos nacionais ou imóveis de interesse público, nos termos da legislação aplicável.

Sem prejuízo dos casos concretos de isenção previstos na lei, as autarquias locais têm ainda o poder discricionário de conceder isenção total ou parcial na aquisição de prédios rústicos ou urbanos em função da estratégia de desenvolvimento económico, social ou cultural, mediante proposta aprovada pela assembleia municipal.

Relação com outros códigos e legislação tributária.

O Código do ITI não funciona isoladamente devendo ser articulada diretamente com outros importantes diplomas legais do sistema fiscal cabo-verdiano, nomeadamente, à cabeça o Código Geral Tributário que é subsidiariamente aplicável cuja remissão é diretamente feita para ele, nomeadamente, em matéria de caducidade do direito à liquidação do imposto, e ainda o Código de Processo Tributário em que os sujeitos passivos podem sempre socorrer-se dos meios de garantia ali previstos para salvaguarda dos seus direitos, bem como ainda ao Código das Execuções Tributárias e o Código de IPI com base nas remissões expressamente previstas Código do ITI. Esta integração evita assim a duplicação de regimes jurídicos dentro do mesmo ramo e confere maior coerência ao sistema tributário. A aplicação do novo regime do ITI, a partir de 01 de janeiro de 2026, alterará a forma como se deve estruturar negócios jurídicos envolvendo imóveis em Cabo Verde, porquanto, conforme vimos, a sua incidência já não se cinge à simples transmissão (compra e venda) do imóvel englobando outros negócios que no ato sequer há transmissão do direito de propriedade sobre imóveis e que anteriormente não eram tributados o que irá implicar maior cautela nos negócios a serem celebrados.

Uma reforma necessária, mas técnica:

A criação do ITI representa uma mudança importante na arquitetura fiscal cabo-verdiana, principalmente, para os municípios. Ao substituir um regime obsoleto por um sistema moderno e mais abrangente, o legislador procura responder aos desafios de um mercado imobiliário cada vez mais dinâmico, sofisticado e propenso a novas formas de transação.

Esta lei não só amplia em grande escala o conceito de transmissão de imóveis, como também introduz critérios técnicos rigorosos e mecanismos de prevenção da evasão fiscal, enquanto permite a aplicação de isenções estratégicas por parte das autarquias locais. É, portanto, um diploma que exige uma leitura integrada com outros diplomas tributários e atenção redobrada à estrutura de cada operação.

Cada transação imobiliária deve mais do que nunca, ser cuidadosamente planeada, com apoio jurídico qualificado, para evitar litígios futuros com a administração fiscal e autarquias locais, coimas e penalizações desnecessárias.